Une fissure dans une fondation doit-elle inquiéter un acheteur?
La découverte d’une fissure dans la fondation d’une maison suscite presque toujours de l’inquiétude. Pourtant, la présence d’une fissure ne signifie pas automatiquement que la fondation est instable ou que des travaux majeurs seront nécessaires. Certaines fissures résultent du retrait normal du béton, tandis que d’autres peuvent révéler une infiltration d’eau, un mouvement du sol ou un problème structural.
Pour un acheteur, la bonne question n’est donc pas seulement : « Y a-t-il une fissure? », mais plutôt : quelle est sa nature, semble-t-elle active et quels autres indices l’accompagnent?
Pourquoi une fondation peut-elle se fissurer?
Le béton est un matériau solide, mais il n’est pas parfaitement immobile. Après sa mise en place, il peut se contracter légèrement en séchant. Ce phénomène de retrait peut entraîner l’apparition de fissures, parfois peu de temps après la construction.
D’autres facteurs peuvent également expliquer leur présence :
le tassement du sol sous la fondation;
les cycles de gel et de dégel;
une mauvaise gestion des eaux de pluie;
un drainage déficient autour du bâtiment;
la pression exercée par un sol gorgé d’eau;
la poussée latérale du sol contre les murs;
des travaux réalisés à proximité;
la présence de racines importantes;
un défaut de conception ou d’exécution.
L’âge de la maison, la nature du sol, la forme de la fissure et les conditions d’humidité doivent donc être considérés ensemble.
Une fissure verticale est-elle nécessairement grave?
Les fissures verticales sont relativement fréquentes dans les fondations de béton coulé. Certaines sont attribuables au retrait du béton et peuvent demeurer stables pendant de nombreuses années.
Elles ne doivent toutefois pas être ignorées. Même lorsqu’elles ne semblent pas compromettre la structure, elles peuvent constituer une voie d’entrée pour l’eau et l’humidité. Une fissure verticale qui présente des traces d’infiltration, des dépôts blanchâtres, une réparation détériorée ou une ouverture différente d’un endroit à l’autre mérite une attention particulière.
Il faut également vérifier si la fissure est visible à la fois à l’intérieur et à l’extérieur, lorsqu’un accès est possible. Son environnement peut fournir des renseignements importants : pente du terrain, proximité d’une descente de gouttière, état du drainage et signes d’humidité au sous-sol.
Une fissure horizontale est-elle plus préoccupante?
Une fissure horizontale peut être associée à une pression exercée contre le mur de fondation, notamment par le sol ou par l’eau qui s’y accumule. Elle devient particulièrement préoccupante lorsque le mur semble bombé, incliné ou déplacé.
Ce type de fissure ne permet toutefois pas, à lui seul, de poser un diagnostic. L’emplacement, la longueur, l’ouverture et l’état général du mur doivent être examinés. Lorsque des signes de déplacement sont observés, une évaluation par un ingénieur en structure peut être recommandée avant de poursuivre la transaction.
Que signifie une fissure en escalier?
Les fissures en escalier apparaissent généralement dans les joints de mortier des fondations en blocs de béton ou dans la maçonnerie. Elles peuvent être liées à un tassement différentiel, c’est-à-dire à un mouvement inégal d’une partie du bâtiment.
Il faut rechercher d’autres indices possibles :
des portes ou des fenêtres qui ferment difficilement;
des planchers qui présentent une pente;
des fissures dans les murs intérieurs;
des ouvertures dans les joints de maçonnerie;
un affaissement visible;
une séparation entre certains éléments du bâtiment.
La combinaison de plusieurs de ces signes peut justifier une investigation plus poussée.
La largeur de la fissure suffit-elle pour évaluer le problème?
Non. Une fissure très fine peut laisser pénétrer de l’eau, tandis qu’une fissure plus large peut être ancienne et stabilisée. La largeur constitue un indice utile, mais elle ne doit pas être considérée isolément.
L’acheteur et son inspecteur doivent également s’intéresser :
à l’orientation de la fissure;
à sa longueur;
à son emplacement;
à la présence d’un décalage entre ses deux côtés;
aux traces d’humidité;
aux réparations antérieures;
aux signes de mouvement ailleurs dans le bâtiment;
à son évolution connue dans le temps.
Une seule visite ne permet généralement pas de déterminer avec certitude si une fissure évolue. Les déclarations du vendeur, les anciennes photographies, les factures de réparation et les rapports antérieurs peuvent alors devenir très utiles.
Quels signes devraient davantage inquiéter un acheteur?
Une fissure devrait faire l’objet d’une attention accrue lorsqu’elle est accompagnée de l’un ou de plusieurs des indices suivants :
une infiltration d’eau active ou des traces d’infiltrations répétées;
des cernes, de l’efflorescence ou une odeur persistante d’humidité;
un déplacement visible de part et d’autre de la fissure;
un mur de fondation bombé ou incliné;
plusieurs fissures regroupées dans un même secteur;
une fissure qui se prolonge dans la maçonnerie extérieure ou les finis intérieurs;
une réparation récente dont la cause n’est pas documentée;
des portes, fenêtres ou planchers présentant des déformations;
un terrain dont la pente dirige l’eau vers la maison;
des descentes de gouttières qui rejettent l’eau près de la fondation.
Aucun de ces indices ne permet automatiquement de conclure à un problème structural. Ils indiquent toutefois que des vérifications supplémentaires peuvent être nécessaires.
Une fissure réparée est-elle encore préoccupante?
Une réparation antérieure n’est pas nécessairement un mauvais signe. Elle peut démontrer qu’un propriétaire a agi pour prévenir une infiltration ou corriger un problème. Il faut cependant chercher à comprendre ce qui a été réparé, pourquoi et de quelle manière.
Avant l’achat, il est pertinent de demander :
la facture des travaux;
la méthode de réparation utilisée;
le nom de l’entrepreneur;
la date de l’intervention;
les garanties applicables;
les photographies prises avant les travaux;
tout rapport d’expertise disponible;
la confirmation que la cause du problème a également été corrigée.
Une injection réalisée à l’intérieur peut, par exemple, obturer une fissure. Elle ne corrige toutefois pas nécessairement un problème de drainage, une pression excessive du sol ou un mouvement de la fondation. Une réparation doit donc être évaluée dans son ensemble, et non uniquement selon son apparence.
Quel est le rôle de l’inspection préachat?
L’inspection préachat permet de relever les fissures visibles et accessibles ainsi que les indices qui peuvent y être associés. L’inspecteur observe notamment l’état apparent de la fondation, les signes d’humidité, la configuration du terrain et les composantes susceptibles d’influencer la gestion de l’eau autour du bâtiment.
L’inspection demeure cependant un examen des éléments visibles et accessibles. L’inspecteur ne peut généralement pas observer une fondation recouverte par les murs finis du sous-sol, l’aménagement extérieur, une terrasse ou d’autres matériaux. Il ne peut pas non plus déterminer avec certitude la profondeur d’une fissure ou prévoir son évolution sans investigation spécialisée.
La norme BNQ 3009-500 — Bâtiment d’habitation — Pratiques pour l’inspection en vue d’une transaction immobilière vise notamment à uniformiser les pratiques d’inspection au Québec et à aider les consommateurs à mieux comprendre la nature et les limites de l’inspection. Elle prévoit une démarche fondée sur l’examen du bâtiment, l’appréciation de certaines composantes et l’utilisation des renseignements disponibles.
Lorsque les observations dépassent la portée de l’inspection visuelle, l’inspecteur peut recommander l’intervention d’un spécialiste, par exemple un ingénieur, un entrepreneur spécialisé en fondations ou un expert en drainage.
Quelles vérifications effectuer avant d’acheter?
Lorsqu’une fissure est observée, l’acheteur devrait éviter de tirer une conclusion trop rapidement. Il peut plutôt procéder méthodiquement :
Faire observer la fissure pendant l’inspection préachat.
L’inspecteur pourra examiner son contexte et rechercher d’autres indices dans le bâtiment.
Questionner le vendeur.
Il faut demander à quel moment la fissure a été découverte, si elle a déjà laissé entrer de l’eau et si elle semble avoir évolué.
Consulter la déclaration du vendeur.
Les infiltrations, réparations, mouvements de fondation et expertises antérieures devraient être vérifiés dans les documents disponibles.
Obtenir les preuves des travaux réalisés.
Les factures, garanties, photographies et rapports permettent de mieux comprendre l’historique du problème.
Demander une expertise lorsque la situation l’exige.
Une évaluation spécialisée peut être nécessaire en présence d’un déplacement, d’une déformation, d’infiltrations importantes ou de signes laissant soupçonner un mouvement structural.
Évaluer les conséquences avant la fin des délais prévus à l’offre d’achat.
L’acheteur doit disposer des renseignements nécessaires pour prendre une décision éclairée et, au besoin, discuter des options possibles avec son courtier ou son conseiller juridique.
En conclusion
Une fissure dans une fondation doit attirer l’attention d’un acheteur, mais elle ne doit pas automatiquement provoquer son retrait de la transaction. Certaines fissures sont courantes et relativement simples à corriger; d’autres peuvent révéler un problème de drainage, d’infiltration ou de mouvement du bâtiment.
L’important est de faire examiner la fissure dans son contexte, de vérifier son historique et d’obtenir une expertise spécialisée lorsque les observations le justifient. Une inspection préachat rigoureuse permet ainsi de mieux comprendre le risque et de prendre une décision fondée sur des faits.
Paquette Inspections réalise des inspections préachat dans les Laurentides, à Laval, à Montréal et sur la Rive-Sud. Nos inspections sont effectuées selon la norme BNQ 3009-500 afin de vous aider à mieux comprendre l’état apparent de la propriété avant de conclure votre achat.
Vous avez trouvé une fissure dans la fondation d’une propriété que vous souhaitez acheter? Communiquez avec Paquette Inspections pour planifier une inspection préachat.
Commentaires